Die häufigsten Fehler bei Denkmal-Investments
Die 10 größten Fallen bei Denkmal-Immobilien und wie Sie sie umgehen. Praxisnahe Tipps von erfahrenen Investoren.
Einführung
Die Denkmal-AfA verspricht attraktive Steuervorteile - doch der Weg dorthin ist gespickt mit Fallstricken. In der Beratungspraxis sehen wir immer wieder dieselben Fehler, die Käufer teuer zu stehen kommen. Manche kosten "nur" einen Teil der Steuerersparnis, andere können das gesamte Investment gefährden.
In diesem Artikel zeigen wir Ihnen die zehn häufigsten Fehler bei Denkmal-Investments - und vor allem, wie Sie sie vermeiden. Denn wer die typischen Fallen kennt, kann sie umgehen.
Fehler 1: Nur auf die Steuerersparnis schauen
Das Problem
"Die Steuerersparnis beträgt 120.000 Euro - das Investment lohnt sich auf jeden Fall!"
Diese Denkweise ist gefährlich. Die Steuerersparnis ist ein Bonus, nicht die Grundlage. Wenn die Immobilie als Investment nicht funktioniert, rettet auch die AfA nichts.
Warum es schiefgeht
- Steuerersparnis = Minderung der Steuerlast, kein Bargeld
- Die Immobilie muss Sie 15+ Jahre begleiten
- Schlechte Lage + gute Steuer = schlechtes Investment
- Überteuerte Kaufpreise werden nicht durch AfA kompensiert
So machen Sie es richtig
Prüfen Sie zuerst: Würde ich diese Immobilie auch ohne Denkmal-AfA kaufen?
Checkliste "Investment vor Steuer":- Ist die Lage nachhaltig attraktiv?
- Entspricht der Kaufpreis dem Marktwert?
- Ist die erwartete Miete realistisch?
- Gibt es eine echte Nachfrage?
- Würde die Immobilie sich auch ohne AfA tragen?
Fehler 2: Den Bauträger nicht prüfen
Das Problem
Denkmal-Sanierungen sind komplex. Nicht jeder Bauträger hat die Erfahrung und Substanz, solche Projekte erfolgreich umzusetzen.
Warum es schiefgeht
- Unerfahrene Bauträger unterschätzen die Komplexität
- Finanzschwache Bauträger können bei Kostenüberläufen insolvent gehen
- Mangelnde Kommunikation mit der Denkmalbehörde führt zu Auflagen
- Qualitätsmängel zeigen sich oft erst nach Jahren
So machen Sie es richtig
Prüfungsliste Bauträger:Fehler 3: Die Bescheinigung nach §7i vergessen
Das Problem
Die Denkmal-AfA erfordert eine offizielle Bescheinigung der Denkmalbehörde. Ohne diese Bescheinigung keine Steuervorteile - egal wie denkmalwürdig das Gebäude ist.
Warum es schiefgeht
- Käufer verlassen sich auf mündliche Zusagen
- Bauträger verspricht Bescheinigung, liefert nicht
- Maßnahmen werden ohne Abstimmung durchgeführt
- Bescheinigung wird abgelehnt oder gekürzt
So machen Sie es richtig
Absicherung der Bescheinigung:Fehler 4: Den Sanierungskostenanteil nicht verifizieren
Das Problem
Die Steuerersparnis hängt direkt vom Sanierungskostenanteil ab. Wenn der Verkäufer 75% verspricht, aber nur 60% bescheinigt werden, fehlen Ihnen 15% der erwarteten AfA.
Warum es schiefgeht
- Verkäufer kalkulieren optimistisch
- Nicht alle Maßnahmen sind bescheinigungsfähig
- Denkmalbehörde kürzt bestimmte Positionen
- Grundstücksanteil wird unterschätzt
So machen Sie es richtig
Verifizierung des Sanierungsanteils:Fehler 5: Die Finanzierung unterschätzen
Das Problem
Denkmalimmobilien haben besondere Anforderungen an die Finanzierung. Nicht jede Bank versteht die Materie, und nicht jede Finanzierungsstruktur ist optimal.
Warum es schiefgeht
- Banken akzeptieren nur Teile des Kaufpreises als Beleihungswert
- Eigenkapitalquote oft höher erforderlich (25-30%)
- Zwischenfinanzierung für Bauphase nötig
- Steuerliche Optimierung der Finanzierung wird vergessen
So machen Sie es richtig
Finanzierungs-Checkliste:Fehler 6: Die Mieteinnahmen zu optimistisch schätzen
Das Problem
Hochglanzprospekte zeigen oft Wunschmieten, nicht realistische Mieten. Das kann die gesamte Cashflow-Rechnung kippen.
Warum es schiefgeht
- Verkäufer arbeiten mit Maximalmieten
- Mietpreisbremse wird ignoriert
- Ausstattung entspricht nicht der Mieterwartung
- Leerstandszeiten werden nicht berücksichtigt
So machen Sie es richtig
Realistische Mieteinschätzung:Fehler 7: Die Nebenkosten vergessen
Das Problem
Zum Kaufpreis kommen erhebliche Nebenkosten hinzu, die den Kapitalbedarf deutlich erhöhen - und die nicht über die Denkmal-AfA absetzbar sind.
Warum es schiefgeht
- Fokus liegt auf dem Kaufpreis
- Nebenkosten werden pauschal geschätzt
- Bundesländer haben unterschiedliche Grunderwerbsteuer
- Zusatzkosten (Gutachten, Reservierung) werden übersehen
So machen Sie es richtig
Nebenkostenrechnung:| Position | Typischer Satz |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5% (je Bundesland) |
| Notar und Grundbuch | ca. 2% |
| Eventuell Makler | 3-6% |
| Finanzierungsnebenkosten | 0,5-1% |
| Gesamt | 9-15% |
Fehler 8: Die Haltefrist missachten
Das Problem
Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft, muss den Gewinn versteuern (Spekulationssteuer). Das kann einen erheblichen Teil der Rendite auffressen.
Warum es schiefgeht
- Lebensumstände ändern sich (Scheidung, Jobverlust)
- Liquiditätsbedarf wird unterschätzt
- Steuerliche Folgen des Verkaufs nicht bedacht
So machen Sie es richtig
Langfristige Planung:Fehler 9: Steuerliche Änderungen ignorieren
Das Problem
Die Denkmal-AfA läuft über 12 Jahre. In dieser Zeit kann sich die Steuergesetzgebung ändern - und damit Ihre Kalkulation.
Warum es schiefgeht
- Einkommen sinkt (weniger Steuerersparnis)
- Gesetzgeber ändert AfA-Sätze oder Bedingungen
- Familienstand ändert sich (Steuertarif)
- Inflation entwertet künftige Steuerersparnisse
So machen Sie es richtig
Konservative Steuerplanung:Fehler 10: Ohne Steuerberater handeln
Das Problem
Die Denkmal-AfA ist steuerlich komplex. Fehler in der Steuererklärung oder eine suboptimale Struktur können tausende Euro kosten.
Warum es schiefgeht
- "Das mache ich selbst" - und macht es falsch
- Steuerberater ohne Denkmal-Erfahrung engagiert
- Zu späte Einbindung des Steuerberaters
- Kosten für Beratung werden gescheut
So machen Sie es richtig
Professionelle Steuerberatung:Bonus: Die "roten Flaggen"
Zusätzlich zu den zehn Hauptfehlern gibt es Warnsignale, bei denen Sie besonders vorsichtig sein sollten:
Warnsignal 1: Zu gute Versprechen
"Garantierte Rendite von 8%" oder "Steuerfrei in 5 Jahren" - solche Versprechen sind unrealistisch und deuten auf unseriöse Anbieter hin.Warnsignal 2: Zeitdruck beim Kauf
"Nur noch 2 Einheiten verfügbar" oder "Angebot gilt nur bis Freitag" - seriöse Anbieter setzen Sie nicht unter Druck.Warnsignal 3: Intransparente Kostenstruktur
Wenn Sie keine detaillierte Aufschlüsselung von Sanierungskosten, Grundstücksanteil und Altbausubstanz erhalten, stimmt etwas nicht.Warnsignal 4: Keine Referenzen
Ein Bauträger, der keine abgeschlossenen Projekte vorweisen kann oder keine Kontakte zu früheren Käufern vermittelt, ist riskant.Warnsignal 5: Abweichende mündliche und schriftliche Zusagen
Was im Gespräch zugesagt wird, muss sich im Vertrag wiederfinden. Mündliche Versprechen sind nichts wert.Fazit: Sorgfalt zahlt sich aus
Die Denkmal-AfA ist ein attraktives Instrument zur Steueroptimierung - aber nur, wenn Sie die typischen Fehler vermeiden:
Die drei wichtigsten Regeln:Wer diese Regeln befolgt und die zehn häufigsten Fehler kennt, kann die Vorteile der Denkmal-AfA voll ausschöpfen - ohne böse Überraschungen.
Ihre persönliche Checkliste
Bevor Sie eine Denkmal-Immobilie kaufen, prüfen Sie:
- Würde ich ohne AfA kaufen?
- Habe ich den Bauträger geprüft?
- Ist die Bescheinigung gesichert?
- Kenne ich den echten Sanierungsanteil?
- Ist die Finanzierung solide?
- Sind die Mieterwartungen realistisch?
- Habe ich alle Nebenkosten berechnet?
- Kann ich 12+ Jahre halten?
- Habe ich konservativ kalkuliert?
- Ist mein Steuerberater eingebunden?
Stand: Januar 2026 Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Beratung. Konsultieren Sie vor einem Investment Steuerberater und ggf. Rechtsanwalt.