Denkmal-Immobilien vs. Neubau: Ein ehrlicher Vergleich

Einführung

"Soll ich eine Denkmalimmobilie kaufen oder doch lieber einen Neubau?" Diese Frage stellen sich viele Anleger, die in Immobilien investieren möchten. Die Antwort ist nicht pauschal möglich - beide Investitionsformen haben ihre Stärken und Schwächen.

In diesem Artikel vergleichen wir Denkmal-Immobilien und Neubauten in allen relevanten Kategorien: Steuervorteile, Rendite, Risiken, Aufwand und Eignung für verschiedene Anlegertypen. Am Ende werden Sie wissen, welche Option besser zu Ihrer Situation passt.

Kategorie 1: Steuervorteile

Denkmal-Immobilie

Die Denkmal-AfA bietet außergewöhnliche Abschreibungsmöglichkeiten:

Aspekt	Denkmal-AfA
Sanierungskosten	100% absetzbar in 12 Jahren
Jährliche Sätze	9% (Jahr 1-8), 7% (Jahr 9-12)
Altbausubstanz	2-2,5% jährlich (normal)
Eigennutzung	90% in 10 Jahren möglich

Steuerersparnis-Beispiel (400.000 Euro, 70% Sanierung, 42% Steuersatz):

Gesamtersparnis: ca. 125.000 Euro über 12 Jahre
Jährliche Ersparnis Jahr 1-8: ca. 11.000 Euro

Neubau

Neubauten bieten deutlich geringere Abschreibungsmöglichkeiten:

Aspekt	Neubau-AfA
Gebäudewert	3% jährlich (bei Baubeginn nach 2023)
Zeitraum	33 Jahre
Grundstück	Nicht absetzbar
Eigennutzung	Keine Abschreibung möglich

Steuerersparnis-Beispiel (400.000 Euro, 80% Gebäudewert, 42% Steuersatz):

Jährliche AfA: 9.600 Euro
Jährliche Steuerersparnis: ca. 4.000 Euro
Gesamtersparnis über 12 Jahre: ca. 48.000 Euro

Vergleich Steuervorteile

Kategorie	Denkmal	Neubau	Differenz
AfA Jahr 1-8	9% San.	3% Geb.	Denkmal +++
Gesamtersparnis (12 J.)	~125.000 Euro	~48.000 Euro	Denkmal +77.000 Euro
Eigennutzung	Ja (90%)	Nein	Denkmal +++
Komplexität	Höher	Niedriger	Neubau +

Sieger Steuervorteile: Denkmal-Immobilie (mit großem Abstand)

Kategorie 2: Mietrendite

Denkmal-Immobilie

Denkmalimmobilien liegen oft in gefragten Innenstadtlagen, was Vor- und Nachteile hat:

Typische Kennzahlen:

Kaufpreis pro qm: 4.000-7.000 Euro
Mietpreis pro qm: 12-18 Euro (kalt)
Bruttomietrendite: 2,5-4%
Nettomietrendite: 2-3%

Einflussfaktoren:

Historische Bausubstanz oft in A-Lagen
Hohe Nachfrage nach charaktervollen Wohnungen
Mietpreisbremse kann in gefragten Städten greifen
Höhere Instandhaltungskosten möglich

Neubau

Neubauten bieten moderne Standards, oft in Randlagen:

Typische Kennzahlen:

Kaufpreis pro qm: 4.500-8.000 Euro
Mietpreis pro qm: 14-22 Euro (kalt)
Bruttomietrendite: 3-4%
Nettomietrendite: 2,5-3,5%

Einflussfaktoren:

Moderne Energiestandards (niedrige Nebenkosten für Mieter)
Geringere Instandhaltung in ersten Jahren
Oft in B-Lagen oder Stadtrandgebieten
Hohe Konkurrenz durch Neubauprojekte

Vergleich Mietrendite

Kategorie	Denkmal	Neubau
Bruttomietrendite	2,5-4%	3-4%
Nettomietrendite	2-3%	2,5-3,5%
Lage	Oft A-Lage	Oft B-Lage
Wertsteigerungspotenzial	Hoch (Knappheit)	Mittel
Instandhaltungskosten	Höher	Niedriger

Sieger Mietrendite: Unentschieden (kontextabhängig)

Kategorie 3: Wertsteigerungspotenzial

Denkmal-Immobilie

Knappheit: Es werden keine neuen Denkmale gebaut
Lage: Oft historische Innenstadtlagen
Nachfrage: Steigende Nachfrage nach charaktervollen Wohnungen
Risiko: Sanierungsqualität und Denkmalauflagen

Historische Wertentwicklung: Gut sanierte Denkmalimmobilien in attraktiven Städten haben oft überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren.

Neubau

Angebot: Ständig neue Projekte am Markt
Alterung: Neubau von heute ist Altbau von morgen
Lage: Wertsteigerung stark lageabhängig
Risiko: Marktsättigung in manchen Regionen

Historische Wertentwicklung: Stark standort- und qualitätsabhängig. Neubauten in gefragten Lagen entwickeln sich gut, in weniger gefragten Lagen besteht Abwertungsrisiko.

Vergleich Wertsteigerung

Kategorie	Denkmal	Neubau
Knappheitsfaktor	Hoch	Niedrig
Lagequalität	Meist hoch	Variabel
Langfristpotenzial	Gut	Lageabhängig
Abwertungsrisiko	Gering (bei guter Sanierung)	Möglich

Sieger Wertsteigerung: Denkmal-Immobilie (tendenziell)

Kategorie 4: Risiken

Risiken bei Denkmal-Immobilien

1. Sanierungsrisiken

Versteckte Mängel in der Bausubstanz
Kostenüberläufe bei der Sanierung
Verzögerungen im Zeitplan
Qualitätsmängel bei der Ausführung

2. Regulatorische Risiken

Auflagen der Denkmalbehörde
Einschränkungen bei späteren Umbauten
Komplexe Abstimmungsprozesse

3. Vermietungsrisiken

Spezifischer Mietergeschmack erforderlich
Möglicherweise höherer Modernisierungsbedarf
Energetische Einschränkungen

4. Steuerliche Risiken

Änderungen der Steuergesetzgebung
Aberkennung der Bescheinigung bei Mängeln
Nachversteuerung bei Verkauf vor Spekulationsfrist

Risiken bei Neubauten

1. Baurisiken

Bauträgerinsolvenz
Baumangel und Gewährleistungsansprüche
Verzögerungen bei der Fertigstellung

2. Marktrisiken

Überangebot in manchen Regionen
Schnellere "Alterung" bei hoher Neubauquote
Preiskorrekturen bei Marktsättigung

3. Renditerisiken

Hohe Kaufpreise drücken Rendite
Keine steuerlichen Puffer
Abhängigkeit von stabilen Mieteinkünften

Risikovergleich

Risikotyp	Denkmal	Neubau
Bauqualität	Abhängig von Sanierung	Standardisiert
Kostensicherheit	Geringer	Höher
Regulatorik	Komplex	Einfacher
Marktrisiko	Geringer (Knappheit)	Höher
Steuerrisiko	Vorhanden	Gering
Gesamtrisiko	Mittel-Hoch	Mittel

Sieger Risikoprofil: Neubau (geringere Komplexität)

Kategorie 5: Aufwand für den Anleger

Aufwand bei Denkmal-Immobilien

Vor dem Kauf:

Prüfung des Denkmal-Status
Verstehen der geplanten Sanierungsmaßnahmen
Analyse der Bescheinigungsfähigkeit
Steuerberater-Einbindung

Während der Sanierung:

Baufortschrittskontrolle (wenn Neukauf)
Abstimmung mit Denkmalbehörde
Dokumentation für Finanzamt

Nach Fertigstellung:

Jährliche Steuererklärung mit AfA-Anlage
Denkmalgerechte Instandhaltung
Eventuell komplexere Vermietung

Zeitaufwand: Höher, insbesondere steuerlich

Aufwand bei Neubauten

Vor dem Kauf:

Marktvergleich
Prüfung des Bauträgers
Standardfinanzierung

Während der Bauphase:

Bauabnahmen
Mängelrügen

Nach Fertigstellung:

Standard-Steuererklärung
Normale Vermietung
Routineinstandhaltung

Zeitaufwand: Geringer, Standard-Prozesse

Aufwandsvergleich

Aspekt	Denkmal	Neubau
Kaufprozess	Komplexer	Einfacher
Steuererklärung	Komplex	Standard
Verwaltung	Anspruchsvoller	Einfacher
Expertenbedarf	Hoch	Mittel
Gesamtaufwand	Hoch	Mittel

Sieger Aufwand: Neubau (deutlich einfacher)

Kategorie 6: Gesamtrendite nach Steuern

Hier zeigt sich der entscheidende Unterschied. Vergleichen wir zwei identische Investments:

Annahmen für beide Szenarien

Kaufpreis: 400.000 Euro
Eigenkapital: 80.000 Euro (20%)
Fremdkapital: 320.000 Euro (80%)
Zinssatz: 3,5%
Grenzsteuersatz: 42%
Betrachtungszeitraum: 12 Jahre

Szenario A: Denkmal-Immobilie

Sanierungskostenanteil: 70%
Bruttomietrendite: 3%
Wertsteigerung: 2% p.a.

Position	12-Jahres-Summe
Mieteinnahmen (nach Kosten)	115.000 Euro
Steuerersparnis Denkmal-AfA	125.000 Euro
Steuerersparnis Zinsen	35.000 Euro
Wertsteigerung	107.000 Euro
Minus Zinskosten	-100.000 Euro
Gesamtergebnis	282.000 Euro

Szenario B: Neubau

Gebäudewertanteil: 80%
Bruttomietrendite: 3,5%
Wertsteigerung: 1,5% p.a.

Position	12-Jahres-Summe
Mieteinnahmen (nach Kosten)	130.000 Euro
Steuerersparnis Normal-AfA	48.000 Euro
Steuerersparnis Zinsen	35.000 Euro
Wertsteigerung	78.000 Euro
Minus Zinskosten	-100.000 Euro
Gesamtergebnis	191.000 Euro

Differenz

Die Denkmal-Immobilie erzielt in diesem Vergleich ein um 91.000 Euro besseres Ergebnis - hauptsächlich durch die erhöhte Steuerersparnis.

Sieger Gesamtrendite: Denkmal-Immobilie (bei hohem Steuersatz)

Wann Denkmal besser ist

Eine Denkmal-Immobilie ist die bessere Wahl, wenn:

Hoher Grenzsteuersatz - ab 42% entfaltet die AfA ihre volle Wirkung

Langfristiger Anlagehorizont - mindestens 12-15 Jahre geplant

Interesse an Immobilien - Sie schätzen die Anlageklasse

Bereitschaft zur Komplexität - Sie arbeiten gerne mit Steuerberater

Stabiles hohes Einkommen - über den gesamten AfA-Zeitraum

Wertschätzung für Altbau - Sie mögen historische Substanz

Wann Neubau besser ist

Ein Neubau ist die bessere Wahl, wenn:

Niedriger Steuersatz - unter 35% lohnt Denkmal-AfA weniger

Einfachheit gewünscht - Sie möchten wenig Aufwand

Unsicheres Einkommen - Karriere oder Einkommen im Wandel

Kürzerer Horizont - möglicherweise Verkauf vor 12 Jahren

Moderne Standards wichtig - Energieeffizienz, Smart Home

Risikoaversion - Sie bevorzugen kalkulierbare Investitionen

Die hybride Strategie

Manche Anleger kombinieren beide Ansätze:

Denkmal-Immobilie während der Hochverdienerphase (35-55 Jahre)

Neubau als Altersvorsorge-Immobilie mit geringerem Aufwand

Diese Strategie nutzt die Steuervorteile in der Phase des höchsten Einkommens und schafft gleichzeitig eine pflegeleichte Basis für das Rentenalter.

Fazit: Es hängt von Ihrer Situation ab

Kriterium	Sieger
Steuervorteile	Denkmal +++
Mietrendite	Unentschieden
Wertsteigerung	Denkmal +
Risikoprofil	Neubau +
Aufwand	Neubau ++
Gesamtrendite (hoher Steuersatz)	Denkmal ++

Für Gutverdiener mit langfristigem Horizont: Die Denkmal-Immobilie bietet durch die überlegenen Steuervorteile meist das bessere Gesamtergebnis - trotz höherer Komplexität. Für alle anderen: Der Neubau bietet ein einfacheres, transparenteres Investment mit weniger Unwägbarkeiten.

Die Entscheidung sollte nie allein auf Steuern basieren. Beide Optionen sind nur sinnvoll, wenn die Immobilie als Investment grundsätzlich überzeugt: gute Lage, solide Substanz, nachhaltige Vermietbarkeit.

Stand: Januar 2026 Hinweis: Die Vergleiche basieren auf typischen Marktbedingungen. Individuelle Ergebnisse können abweichen.