Denkmal-AfA Berechnung: So ermitteln Sie Ihre Steuerersparnis

Die Grundformel der Steuerersparnis

Die Berechnung der Steuerersparnis bei der Denkmal-AfA folgt einer einfachen Grundformel:

Steuerersparnis = Abschreibungsbetrag × Grenzsteuersatz

Der Abschreibungsbetrag ergibt sich aus den bescheinigten Sanierungskosten multipliziert mit dem jeweiligen AfA-Satz (9% in den Jahren 1-8, 7% in den Jahren 9-12).

Schritt 1: Kaufpreisaufteilung verstehen

Bei einer Denkmalimmobilie setzt sich der Kaufpreis aus verschiedenen Komponenten zusammen:

Komponente	Typischer Anteil	Abschreibbar?
Sanierungskosten	60-80%	Ja (Denkmal-AfA)
Altbausubstanz	15-25%	Ja (normale AfA)
Grundstück	5-15%	Nein

Wichtig: Diese Aufteilung ist nicht willkürlich, sondern muss durch die Denkmalbehörde bestätigt werden.

Schritt 2: Ihren Grenzsteuersatz ermitteln

Der Grenzsteuersatz gibt an, wie viel Prozent Steuer auf Ihren letzten verdienten Euro fällt. Er ist entscheidend für die Höhe Ihrer Steuerersparnis.

Grenzsteuersätze 2026 (Einzelveranlagung)

Zu versteuerndes Einkommen	Grenzsteuersatz
Bis 11.784 Euro	0%
11.785 - 17.005 Euro	14-24%
17.006 - 66.760 Euro	24-42%
66.761 - 277.825 Euro	42%
Ab 277.826 Euro	45%

Mit Solidaritätszuschlag:

42% Grenzsteuersatz → effektiv ca. 44,3%
45% Grenzsteuersatz → effektiv ca. 47,5%

Schritt 3: Beispielrechnung durchführen

Ausgangsdaten

Kaufpreis: 400.000 Euro
Sanierungskosten (70%): 280.000 Euro
Altbausubstanz (20%): 80.000 Euro
Grundstück (10%): 40.000 Euro
Grenzsteuersatz: 42% + Soli = 44,31%

Jährliche Berechnung

Jahre 1-8 (Denkmal-AfA):

AfA-Betrag: 280.000 Euro × 9% = 25.200 Euro
Steuerersparnis: 25.200 Euro × 44,31% = 11.166 Euro/Jahr

Jahre 9-12 (Denkmal-AfA):

AfA-Betrag: 280.000 Euro × 7% = 19.600 Euro
Steuerersparnis: 19.600 Euro × 44,31% = 8.685 Euro/Jahr

Normale AfA auf Altbau (parallel):

AfA-Betrag: 80.000 Euro × 2,5% = 2.000 Euro
Steuerersparnis: 2.000 Euro × 44,31% = 886 Euro/Jahr

Gesamtersparnis über 12 Jahre

Position	Berechnung	Betrag
Jahre 1-8 Denkmal-AfA	11.166 Euro × 8	89.328 Euro
Jahre 9-12 Denkmal-AfA	8.685 Euro × 4	34.740 Euro
Jahre 1-12 normale AfA	886 Euro × 12	10.632 Euro
Gesamtersparnis		134.700 Euro

Vergleich nach Steuersätzen

Bei gleichen Sanierungskosten von 280.000 Euro:

Grenzsteuersatz	Ersparnis Jahr 1-8	Ersparnis Jahr 9-12	Gesamt 12 Jahre
35%	70.560 Euro	27.440 Euro	98.000 Euro
42%	84.672 Euro	32.928 Euro	117.600 Euro
42% + Soli	89.328 Euro	34.740 Euro	124.068 Euro
45%	90.720 Euro	35.280 Euro	126.000 Euro
45% + Soli	95.760 Euro	37.240 Euro	133.000 Euro

Effekte auf die Gesamtrendite

Die Steuerersparnis verbessert die Gesamtrendite Ihres Investments erheblich:

Ohne Steuereffekt

Mietrendite brutto: 3,0%
Wertsteigerung (angenommen): 1,5%
Gesamtrendite: 4,5%

Mit Denkmal-AfA (42% Grenzsteuersatz)

Mietrendite brutto: 3,0%
Wertsteigerung: 1,5%
Steuereffekt (umgerechnet auf Kaufpreis): ~3,0%
Gesamtrendite: 7,5%

Häufige Berechnungsfehler vermeiden

Fehler 1: Durchschnittssteuersatz verwenden

Der Durchschnittssteuersatz (Steuer/Einkommen) ist niedriger als der Grenzsteuersatz. Für die AfA-Berechnung ist aber der Grenzsteuersatz relevant.

Fehler 2: Solidaritätszuschlag vergessen

Ab ca. 66.000 Euro zu versteuerndem Einkommen fällt Solidaritätszuschlag an - das erhöht die Steuerersparnis um etwa 2,3 Prozentpunkte.

Fehler 3: Zu optimistische Sanierungskostenquote

Nicht alle Kosten sind bescheinigungsfähig. Rechnen Sie konservativ mit dem vom Bauträger garantierten Mindestanteil.

Fehler 4: Einkommensänderungen ignorieren

Die AfA bringt nur Ersparnis, wenn Sie Steuern zahlen. Bei Einkommensrückgang oder Jobverlust reduziert sich der Effekt.

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Stand: Januar 2026 Hinweis: Alle Berechnungen dienen der Orientierung. Für verbindliche Aussagen konsultieren Sie einen Steuerberater.