Denkmal-AfA berechnen: Abschreibungssaetze, Staffel und Rechenweg

Kurzantwort

Denkmal-AfA berechnen: Für vermietete Baudenkmale nach § 7i EStG sind in den Jahren 1–8 bis zu 9 % p.a., in den Jahren 9–12 bis zu 7 % p.a. der begünstigten Kosten absetzbar (insgesamt bis zu 100 % über 12 Jahre).
Sanierungsgebiete (§ 7h EStG): identische Staffel wie § 7i EStG; Bescheinigung durch die Gemeindebehörde.
Eigennutzer (§ 10f EStG): 9 % p.a. über 10 Jahre als Sonderausgaben (insgesamt bis zu 90 %).
Startzeitpunkt: Jahr der Herstellung/Abschluss der Maßnahme gemäß Gesetz; Voraussetzung ist jeweils eine behördliche Bescheinigung.
Quellenstand: EStG-Regelungen mit Stand 2004-01-01; abgerufen 2026-06-21. Dieser Inhalt ersetzt keine individuelle Steuerberatung.

Erhoehte Absetzungen nach Paragraf 7i EStG: die Saetze

Für Kapitalanleger mit vermieteten Baudenkmalen regelt § 7i EStG die erhöhten Absetzungen auf die begünstigten Herstellungs- bzw. Sanierungskosten. Der Ansatz beginnt im Jahr der Herstellung und läuft über zwölf Jahre (§ 7i Abs. 1 Satz 1 EStG).

Jahre 1 bis 8: jeweils bis zu 9 % p.a. der begünstigten Kosten.
Jahre 9 bis 12: jeweils bis zu 7 % p.a. der begünstigten Kosten.
Summe über 12 Jahre: bis zu 100 % der begünstigten Kosten (8 × 9 % + 4 × 7 %).

Berechnungslogik:

Jahres-AfA (Jahr 1–8) = begünstigte Herstellungs-/Sanierungskosten × 9 %.
Jahres-AfA (Jahr 9–12) = begünstigte Herstellungs-/Sanierungskosten × 7 %.
Kumuliert über 12 Jahre bis zu 100 % der begünstigten Kosten.

„Begünstigte Kosten“ sind die nach Landesrecht und Denkmalrecht anerkannten Aufwendungen, die die zuständige Behörde inhaltlich bescheinigt. Ohne eine nicht offensichtlich rechtswidrige Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde ist der Ansatz nach § 7i ausgeschlossen (§ 7i Abs. 2 EStG).

Ergänzend zum 12-Jahres-Zeitraum kann Erhaltungsaufwand bei vermieteten Baudenkmalen nach § 11b EStG auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, sofern der Aufwand nicht durch öffentliche Zuschüsse gedeckt ist und mit der Denkmalbehörde abgestimmt wurde. Die Bescheinigungs- und Abstimmungspflichten des § 7i gelten entsprechend (§ 11b Abs. 3 EStG). Dieser Mechanismus betrifft Erhaltungsaufwand und ist von den erhöhten Absetzungen auf begünstigte Herstellungs-/Sanierungskosten nach § 7i getrennt zu beurteilen.

Wichtig: Die Jahressätze sind Obergrenzen („bis zu“). Maßgeblich ist, welche Aufwendungen im Einzelfall als begünstigt bescheinigt werden und ab wann die Maßnahme als hergestellt gilt.

Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7i.html

Die AfA-Staffel ueber zwoelf Jahre im Ueberblick

Die folgende Staffel zeigt die jährlichen Sätze und den kumulierten Anteil der erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG für vermietete Baudenkmale. Bemessungsgrundlage sind ausschließlich die bescheinigten begünstigten Kosten.

AfA-Staffel § 7i EStG (vermietetes Baudenkmal, Kapitalanleger)

Quelle: § 7i EStG Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen | https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7i.html | Stand 2004-01-01

Jahr	AfA-Satz p.a.	kumuliert
1	9 %	9 %
2	9 %	18 %
3	9 %	27 %
4	9 %	36 %
5	9 %	45 %
6	9 %	54 %
7	9 %	63 %
8	9 %	72 %
9	7 %	79 %
10	7 %	86 %
11	7 %	93 %
12	7 %	100 %

Rechenweg für Kapitalanleger:

Schritt 1: Begünstigte Kosten laut Bescheinigung feststellen.
Schritt 2: Jahr der Herstellung bestimmen (Startjahr des Zwölfjahreszeitraums).
Schritt 3: Für jedes Jahr die begünstigten Kosten mit dem Jahressatz (9 % in Jahren 1–8; 7 % in Jahren 9–12) multiplizieren und kumulativ fortschreiben.

Formal:

AfA_Jahr_t = K_begünstigt × s_t
s_t ∈ {0,09} für t = 1,…,8; s_t ∈ {0,07} für t = 9,…,12
Summe_t=1^12 AfA_Jahr_t ≤ K_begünstigt

Hinweis: Es handelt sich um erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG, die auf die begünstigten Sanierungs-/Herstellungskosten bezogen sind. Andere Kostenbestandteile sind in dieser Berechnung nicht enthalten, sofern sie nicht begünstigt bescheinigt wurden.

Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7i.html

Gebaeude in Sanierungsgebieten nach Paragraf 7h EStG

§ 7h EStG gewährt erhöhte Absetzungen für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Die Staffel ist identisch mit § 7i EStG:

Jahre 1 bis 8: jeweils 9 % p.a. der begünstigten Modernisierungs- und Instandsetzungsaufwendungen.
Jahre 9 bis 12: jeweils 7 % p.a.
Gesamt: bis zu 100 % über zwölf Jahre.

Auch hier beginnt die Absetzung im Jahr der Herstellung der Maßnahmen (§ 7h Abs. 1 Satz 1 EStG). Erforderlich ist eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde über die Voraussetzungen und die Höhe der Aufwendungen (§ 7h Abs. 2 EStG). Ohne Bescheinigung keine Inanspruchnahme der erhöhten Absetzung.

Berechnungslogik für Kapitalanleger entspricht § 7i:

Jahresabzug Jahr 1–8 = K_begünstigt × 9 %.
Jahresabzug Jahr 9–12 = K_begünstigt × 7 %.
Summe über 12 Jahre bis zu 100 %.

Die parallele Anwendung von § 7i und § 7h betrifft unterschiedliche Fördertatbestände: Baudenkmal einerseits (§ 7i), Sanierungsgebiet/Entwicklungsbereich andererseits (§ 7h). In beiden Fällen ist die jeweilige Bescheinigung der zuständigen Behörde der zentrale Nachweis.

Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7h.html

Eigennutzer: Steuerbeguenstigung nach Paragraf 10f EStG

Wer ein Baudenkmal (§ 7i) oder ein Gebäude im Sanierungsgebiet (§ 7h) zu eigenen Wohnzwecken nutzt, kann keine AfA als Werbungskosten geltend machen. Stattdessen erlaubt § 10f EStG einen Sonderausgabenabzug:

Abzugszeitraum: Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und neun folgende Kalenderjahre (§ 10f Abs. 1 Satz 1 EStG).
Jahressatz: jeweils bis zu 9 % p.a. der begünstigten Aufwendungen.
Gesamt: bis zu 90 % über zehn Jahre (10 × 9 %).

Rechenweg für Eigennutzer:

Jahresabzug = begünstigte Aufwendungen × 9 % (in jedem der zehn Jahre).
Kumuliert über zehn Jahre bis zu 90 % der begünstigten Aufwendungen.

Unterschied zur Vermietung (§§ 7i/7h):

Zeitraum und Quote: 10 Jahre mit 90 % insgesamt statt 12 Jahre mit 100 %.
Abzugsart: Sonderausgabenabzug nach § 10f (bei Eigennutzung) statt erhöhte Absetzungen als Werbungskosten (bei Vermietung).
Bescheinigungspflicht bleibt bestehen: Für Baudenkmale richtet sie sich „wie § 7i EStG“; für Sanierungsgebiete ist die Gemeindebehörde zuständig (siehe § 7h Abs. 2).

Abgrenzung zu § 10g EStG: § 10g betrifft schutzwürdige Kulturgüter, die weder der Einkünfteerzielung noch eigenen Wohnzwecken dienen; auch dort sind über zehn Jahre jeweils bis zu 9 % als Sonderausgaben möglich (insgesamt bis zu 90 %). Für die hier behandelte Eigennutzung ist jedoch § 10f maßgeblich.

Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__10f.html

Voraussetzung: die Bescheinigung der Denkmalbehoerde

Die erhöhten Absetzungen und Sonderausgabenabzüge setzen stets eine behördliche Bescheinigung voraus:

§ 7i EStG (Baudenkmal, Vermietung): Erforderlich ist eine nicht offensichtlich rechtswidrige Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Denkmalbehörde (§ 7i Abs. 2 EStG). Ohne Bescheinigung keine erhöhte Absetzung. Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7i.html
§ 7h EStG (Sanierungsgebiet, Vermietung): Erforderlich ist eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde über Voraussetzungen und Höhe der Aufwendungen (§ 7h Abs. 2 EStG). Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7h.html
§ 10f EStG (Eigennutzung): Begünstigt werden Baudenkmale (§ 7i) und Gebäude in Sanierungsgebieten (§ 7h) zu eigenen Wohnzwecken; die Bescheinigungen richten sich nach den zugrunde liegenden Normen (§ 7i/§ 7h). Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__10f.html
§ 11b EStG (Erhaltungsaufwand, Vermietung): Verteilung auf zwei bis fünf Jahre ist möglich; die Bescheinigungs- und Abstimmungspflichten des § 7i Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 gelten entsprechend (§ 11b Abs. 3 EStG). Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__11b.html

Praxisrelevante Punkte für die Berechnung:

Der rechnerische Ansatz (9 % bzw. 7 % p.a.) bezieht sich ausschließlich auf die bescheinigten begünstigten Aufwendungen. Andere Kostenpositionen sind nicht Teil der erhöhten Absetzungen, sofern sie nicht bescheinigt sind.
Der Beginn des Abzugs richtet sich gesetzlich nach dem Jahr der Herstellung (§§ 7h, 7i) bzw. nach dem Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahme (§ 10f). Eine abweichende zeitliche Zuordnung ist dem Gesetz nicht zu entnehmen.
Die Jahressätze sind Maximalsätze („bis zu“). Ob der volle Satz im Einzelfall angesetzt werden kann, hängt von der Bescheinigung und der steuerlichen Würdigung durch das Finanzamt ab.

Erforderliche Hinweise:

Dieser Inhalt ist allgemeine Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
Die erhöhten Absetzungen nach §§ 7h, 7i, 10f und 10g EStG setzen jeweils eine Bescheinigung der zuständigen Behörde (Denkmal- bzw. Gemeindebehörde) voraus; ohne diese Bescheinigung ist die Förderung ausgeschlossen.
Maßgeblich ist stets der aktuelle Gesetzeswortlaut auf gesetze-im-internet.de sowie die Beurteilung des konkreten Einzelfalls durch das zuständige Finanzamt.

Quellenüberblick:

§ 7i EStG Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen | Stand 2004-01-01 | abgerufen 2026-06-21 | https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7i.html
§ 7h EStG Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen | Stand 2004-01-01 | abgerufen 2026-06-21 | https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7h.html
§ 10f EStG Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten | Stand 2004-01-01 | abgerufen 2026-06-21 | https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__10f.html
§ 11b EStG Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwand bei Baudenkmalen | Stand 2004-01-01 | abgerufen 2026-06-21 | https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__11b.html
§ 10g EStG Steuerbegünstigung für schutzwürdige Kulturgüter | Stand 2004-01-01 | abgerufen 2026-06-21 | https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__10g.html