Prozess
Timeline: Von der Entscheidung bis zum Kauf
Der typische Ablauf eines Denkmal-Immobilienkaufs - Woche für Woche mit Checklisten und kritischen Terminen.
Aktualisiert: Januar 2026
Einführung
Ein Denkmal-Immobilienkauf ist ein mehrstufiger Prozess, der typischerweise 3-7 Monate dauert. Diese Timeline zeigt Ihnen den Ablauf Woche für Woche - mit Checklisten für jede Phase.
Übersicht: Der Gesamtprozess
| Phase | Dauer | Meilenstein |
|---|---|---|
| 1. Orientierung | 2-4 Wochen | Grundsatzentscheidung |
| 2. Projektsuche | 2-8 Wochen | Objekt gefunden |
| 3. Prüfung | 2-4 Wochen | Due Diligence abgeschlossen |
| 4. Finanzierung | 2-4 Wochen | Finanzierungszusage |
| 5. Kaufvertrag | 1-2 Wochen | Notartermin |
| 6. Abwicklung | 4-8 Wochen | Eigentumsübergang |
| Gesamt | 13-30 Wochen | Eigentum |
Phase 1: Orientierung (Woche 1-4)
Woche 1-2: Grundlagen verstehen
Aktivitäten:- Denkmal-AfA Grundlagen recherchieren
- Eigene finanzielle Situation analysieren
- Grenzsteuersatz ermitteln
- Eigenkapital und Reserven prüfen
- Ersten Selbsttest durchführen
Woche 3-4: Experten einbinden
Aktivitäten:- Steuerberater mit Denkmal-Erfahrung suchen
- Erstgespräch vereinbaren
- Persönliche Steuersituation besprechen
- Erste AfA-Modellrechnung erhalten
- Grundsatzentscheidung: Denkmal ja/nein?
Phase 2: Projektsuche (Woche 5-12)
Woche 5-6: Markt sondieren
Aktivitäten:- Regionen und Städte eingrenzen
- Anbieter und Bauträger recherchieren
- Erstinformationen anfordern
- Exposé und Prospekte sichten
- Preiskategorien eingrenzen
Woche 7-10: Projekte vergleichen
Aktivitäten:- Detailinformationen anfordern
- Besichtigungen vor Ort durchführen
- Bauträger-Referenzen prüfen
- Lage und Umgebung analysieren
- Mietpotenzial recherchieren
- Mit Steuerberater besprechen
Woche 11-12: Favorit auswählen
Aktivitäten:- Detailgespräch mit Bauträger
- Konkrete Einheit auswählen
- Unverbindliche Reservierung (falls möglich)
- Finanzierungsvoranfrage starten
Phase 3: Due Diligence (Woche 13-16)
Woche 13-14: Dokumentenprüfung
Aktivitäten:- Grundbuchauszug anfordern und prüfen
- Teilungserklärung sichten (bei WEG)
- Baugenehmigung prüfen
- Bescheinigung §7i bestätigen lassen
- Sanierungskostenaufstellung erhalten
- Musterverträge sichten
Woche 15-16: Expertenprüfung
Aktivitäten:- Steuerberater prüft Sanierungskostenaufteilung
- Ggf. Rechtsanwalt prüft Kaufvertragsentwurf
- Finanzierungskonditionen finalisieren
- Alle offenen Fragen klären
Phase 4: Finanzierung (Woche 17-20)
Woche 17-18: Finanzierungsanfragen
Aktivitäten:- Finanzierungsbedarf berechnen
- Bei 2-3 Banken anfragen
- Unterlagen zusammenstellen:
- Angebote vergleichen
Woche 19-20: Finanzierung abschließen
Aktivitäten:- Finanzierungsangebot auswählen
- Konditionen verhandeln
- Darlehensvertrag prüfen
- Finanzierungszusage erhalten
- Zahlungsplan abstimmen
Phase 5: Kaufvertrag (Woche 21-22)
Woche 21: Vertragsfinalisierung
Aktivitäten:- Kaufvertragsentwurf final prüfen
- Änderungswünsche einbringen
- Alle Parteien abstimmen (Verkäufer, Bank, Käufer)
- Notartermin vereinbaren
Woche 22: Notartermin
Aktivitäten:- Zum Notartermin erscheinen
- Ausweis und Unterlagen mitbringen
- Vertrag wird verlesen
- Unterschrift leisten
- Grundschuldbestellung unterzeichnen
Phase 6: Abwicklung (Woche 23-30)
Woche 23-24: Kaufpreiszahlung vorbereiten
Aktivitäten:- Grunderwerbsteuerbescheid abwarten
- Grunderwerbsteuer zahlen
- Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten
- Bank über Fälligkeit informieren
Woche 25-26: Kaufpreiszahlung
Aktivitäten:- Fälligkeitsmitteilung vom Notar erhalten
- Kaufpreis zahlen (Eigenkapital + Darlehen)
- Zahlungseingang beim Verkäufer bestätigen
Woche 27-30: Eigentumsübergang
Aktivitäten:- Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Eigentumseintragung abwarten
- Grundbuchauszug mit Eintragung erhalten
- Objektübergabe (Schlüssel, Protokoll)
- Versicherungen abschließen/übernehmen
Nach dem Kauf
Sofort (Woche 30-31)
- Steuerberater über Kauf informieren
- Alle Unterlagen geordnet archivieren
- Bescheinigung §7i sichern
- Versicherungsschutz prüfen
- Bei Neubau: Baumängel-Dokumentation starten
Bei Vermietung
- Mieter suchen (falls noch nicht vorhanden)
- Mietvertrag abschließen
- Kautionskonto einrichten
- Hausverwaltung beauftragen (optional)
- Einkommensteuererklärung vorbereiten
Jährlich
- AfA in Steuererklärung deklarieren
- Mieteinnahmen/-ausgaben dokumentieren
- Rücklagen für Instandhaltung bilden
- Wertentwicklung beobachten
Kritische Termine
Nicht versäumen
| Termin | Frist | Konsequenz bei Versäumnis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 1 Monat nach Bescheid | Säumniszuschläge |
| Kaufpreiszahlung | Laut Vertrag | Verzugszinsen, Rücktritt |
| Widerruf Finanzierung | 14 Tage | Bindung an Vertrag |
| Bescheinigung §7i | Vor/bei Fertigstellung | Keine Denkmal-AfA |
Aufbewahrungspflichten
| Dokument | Aufbewahrungsdauer |
|---|---|
| Kaufvertrag | Dauerhaft |
| Bescheinigung §7i | Dauerhaft |
| Steuerbescheide | 10 Jahre |
| Handwerkerrechnungen | 5 Jahre (Gewährleistung) |
| Mietverträge | 10 Jahre nach Ende |
Beschleunigung möglich?
Faktoren, die beschleunigen
- Finanzierung vorab geklärt
- Eigenkapital sofort verfügbar
- Erfahrener Steuerberater an Bord
- Alle Unterlagen vollständig
- Kooperativer Verkäufer/Bauträger
Faktoren, die verzögern
- Nachfinanzierung erforderlich
- Fehlende Unterlagen
- Änderungswünsche am Vertrag
- Grundbuchbearbeitungsrückstand
- Abstimmungsprobleme mit Denkmalbehörde
Realistischer Mindestzeitraum
Selbst bei optimalen Bedingungen: 10-12 Wochen vom Erstgespräch bis Eigentumsübergang.
Checkliste: Bin ich auf Kurs?
Nach jeder Phase sollten Sie diese Fragen mit "Ja" beantworten können:
Nach Phase 1:- Ich verstehe Denkmal-AfA und meine Steuersituation
- Ein Steuerberater begleitet mich
- Ich habe ein konkretes Objekt gefunden
- Der Bauträger ist geprüft
- Alle Dokumente sind geprüft
- Es gibt keine unerklärten Risiken
- Die Finanzierung steht verbindlich
- Die Konditionen sind akzeptabel
- Der Kaufvertrag ist unterschrieben
- Ich kenne alle meine Pflichten
- Ich bin im Grundbuch eingetragen
- Alle Kosten sind gezahlt
- Die Bescheinigung §7i liegt vor
Stand: Januar 2026 Hinweis: Individuelle Abläufe können abweichen. Diese Timeline dient der Orientierung.