Kosten

Kaufnebenkosten nach Bundesland 2026

Vollständige Übersicht aller Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb - Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler nach Bundesland.

Aktualisiert: Januar 2026

Einführung

Beim Immobilienkauf kommen zum eigentlichen Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu. Der größte Posten - die Grunderwerbsteuer - variiert je nach Bundesland erheblich. Diese Übersicht zeigt Ihnen alle Kosten im Detail.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Nebenkosten-Posten und variiert je nach Bundesland erheblich:

BundeslandGrunderwerbsteuer
Bayern3,5%
Sachsen5,5%
Baden-Württemberg5,0%
Berlin6,0%
Brandenburg6,5%
Bremen5,0%
Hamburg5,5%
Hessen6,0%
Mecklenburg-Vorpommern6,0%
Niedersachsen5,0%
Nordrhein-Westfalen6,5%
Rheinland-Pfalz5,0%
Saarland6,5%
Sachsen-Anhalt5,0%
Schleswig-Holstein6,5%
Thüringen5,0%

Vollständige Nebenkostenübersicht

Bundesland-spezifische Gesamtkosten

Die folgende Tabelle zeigt die typischen Gesamtnebenkosten (ohne Makler):

BundeslandGrEStNotar/GrundbuchGesamt (ohne Makler)
Bayern3,5%2,0%5,5%
Sachsen5,5%2,0%7,5%
Baden-Württemberg5,0%2,0%7,0%
Berlin6,0%2,0%8,0%
Brandenburg6,5%2,0%8,5%
Bremen5,0%2,0%7,0%
Hamburg5,5%2,0%7,5%
Hessen6,0%2,0%8,0%
Mecklenburg-Vorpommern6,0%2,0%8,0%
Niedersachsen5,0%2,0%7,0%
Nordrhein-Westfalen6,5%2,0%8,5%
Rheinland-Pfalz5,0%2,0%7,0%
Saarland6,5%2,0%8,5%
Sachsen-Anhalt5,0%2,0%7,0%
Schleswig-Holstein6,5%2,0%8,5%
Thüringen5,0%2,0%7,0%

Detailaufschlüsselung der Nebenkosten

1. Grunderwerbsteuer

  • Bemessungsgrundlage: Kaufpreis (ggf. inkl. mitgekauftem Inventar unter bestimmten Voraussetzungen)
  • Fälligkeit: Wenige Wochen nach Kaufvertrag
  • Zahlung an: Finanzamt
  • Besonderheit bei Denkmal: Keine Ermäßigung, normale GrESt

2. Notarkosten

Richten sich nach dem Gerichtskostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit einheitlich:

PositionGebühr
Beurkundung Kaufvertragca. 1,0%
Vollzug (Fälligkeitsmitteilung etc.)ca. 0,25%
Betreuung (Treuhandkonto etc.)ca. 0,25%
Notarkosten gesamtca. 1,5%
Mindestgebühren bei kleinen Kaufpreisen, degressiver Verlauf bei hohen Kaufpreisen

3. Grundbuchkosten

Ebenfalls bundesweit einheitlich geregelt:

PositionGebühr
Eigentumsumschreibungca. 0,5%
Grundschuldeintragungca. 0,3% (vom Darlehensbetrag)
Löschungen (falls erforderlich)ca. 0,2%
Grundbuchkosten gesamtca. 0,5% (Eigentum)

4. Maklerkosten (falls relevant)

Seit Dezember 2020 gelten neue Regeln für die Maklerprovision bei Wohnimmobilien:

SituationProvision
Verkäufer beauftragt50% Verkäufer, 50% Käufer
Käufer beauftragt100% Käufer
Typische Gesamtprovision5,95-7,14% (inkl. MwSt.)
Typischer Käuferanteil2,98-3,57%
Bei Denkmal-Projekten: Oft Direktkauf vom Bauträger ohne Makler.

Rechenbeispiele

Beispiel 1: Nürnberg (Bayern)

Kaufpreis: 400.000 Euro
PositionProzentBetrag
Grunderwerbsteuer3,5%14.000 Euro
Notarkosten1,5%6.000 Euro
Grundbuchkosten0,5%2.000 Euro
Gesamt ohne Makler5,5%22.000 Euro

Beispiel 2: Leipzig (Sachsen)

Kaufpreis: 400.000 Euro
PositionProzentBetrag
Grunderwerbsteuer5,5%22.000 Euro
Notarkosten1,5%6.000 Euro
Grundbuchkosten0,5%2.000 Euro
Gesamt ohne Makler7,5%30.000 Euro

Beispiel 3: Berlin

Kaufpreis: 400.000 Euro
PositionProzentBetrag
Grunderwerbsteuer6,0%24.000 Euro
Notarkosten1,5%6.000 Euro
Grundbuchkosten0,5%2.000 Euro
Gesamt ohne Makler8,0%32.000 Euro

Beispiel 4: NRW mit Makler

Kaufpreis: 400.000 Euro
PositionProzentBetrag
Grunderwerbsteuer6,5%26.000 Euro
Notarkosten1,5%6.000 Euro
Grundbuchkosten0,5%2.000 Euro
Makler (Käuferanteil)3,57%14.280 Euro
Gesamt mit Makler12,07%48.280 Euro

Zusätzliche Kosten bei Denkmal-Immobilien

Neben den Standard-Nebenkosten können bei Denkmalimmobilien weitere Kosten anfallen:

Finanzierungsnebenkosten

PositionTypischer Betrag
Bereitstellungszinsen (bei Neukauf)0,25%/Monat auf nicht abgerufene Summe
Schätzkosten500-1.500 Euro
Kontoführungsgebühr50-100 Euro/Jahr

Optionale Kosten

PositionTypischer Betrag
Rechtsanwalt (Vertragsprüfung)500-2.000 Euro
Gutachter (Wertgutachten)1.000-3.000 Euro
Reservierungsgebühr0-2% (meist anrechenbar)

Steuerliche Behandlung der Nebenkosten

Nicht absetzbare Kosten (bei Vermietung)

Die Kaufnebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten und sind nicht über die Denkmal-AfA absetzbar:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten (Kaufvertrag)
  • Grundbuchkosten (Eigentumseintragung)
  • Maklerkosten
Aber: Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die normale AfA auf die Altbausubstanz (2-2,5% p.a.).

Absetzbare Kosten

  • Notarkosten für die Grundschuldeintragung (Finanzierungskosten)
  • Zinsen auf die Finanzierung der Nebenkosten (als Werbungskosten)

Gesamtkapitalbedarf planen

Faustformel für Eigenkapitalbedarf

PositionMindestensEmpfohlen
Eigenkapital Kaufpreis15%20-25%
Plus Nebenkosten8-10%8-10%
Plus Reserve-5%
Gesamt23-25%33-40%

Beispiel: 400.000 Euro Kaufpreis in Bayern

PositionBetrag
Eigenkapital (25% Kaufpreis)100.000 Euro
Nebenkosten (5,5%)22.000 Euro
Reserve20.000 Euro
Gesamt erforderlich142.000 Euro

Beispiel: 400.000 Euro Kaufpreis in NRW

PositionBetrag
Eigenkapital (25% Kaufpreis)100.000 Euro
Nebenkosten (8,5%)34.000 Euro
Reserve20.000 Euro
Gesamt erforderlich154.000 Euro

Tipps zur Nebenkostenoptimierung

1. Bundesland beachten

Bei gleicher Lagequalität kann ein Standort in Bayern (3,5% GrESt) deutlich günstiger sein als in NRW oder Brandenburg (6,5% GrESt).

2. Direktkauf ohne Makler

Viele Denkmal-Projekte werden direkt vom Bauträger vertrieben. Keine Maklerprovision spart 3-4%.

3. Notarwahl

Notarkosten sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar. Aber: Gute Vorbereitung spart Zeit und damit Geld.

4. Inventar separat kaufen

In manchen Fällen kann Inventar (z.B. Einbauküche) separat erworben werden und fällt dann nicht unter die Grunderwerbsteuer. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

Stand: Januar 2026 Hinweis: Steuersätze können sich ändern. Prüfen Sie die aktuellen Sätze vor dem Kauf.