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Denkmal-AfA: Mythen und Fakten fuer Kapitalanleger

Denkmal-AfA: was stimmt wirklich? Mythen und belastbare Fakten

Aktualisiert: Juni 2026
8 Min. Lesezeit

Kurzantwort

  • Keine „Sofortabschreibung“ bei Denkmal-AfA: § 7i EStG erlaubt bei Vermietung 8 Jahre je bis zu 9 Prozent und 4 Jahre je bis zu 7 Prozent, insgesamt bis zu 100 Prozent der begünstigten Sanierungs-/Herstellungskosten über 12 Jahre (§ 7i Abs. 1).
  • Ohne Bescheinigung der zuständigen Behörde keine Förderung: §§ 7i Abs. 2, 7h Abs. 2, 10f EStG setzen die behördliche Bescheinigung voraus.
  • Eigennutzung (§ 10f EStG): 10 Jahre je 9 Prozent als Sonderausgaben, insgesamt bis zu 90 Prozent; Vermietung (§§ 7i/7h EStG): 12-Jahres-Staffel bis zu 100 Prozent.
  • Erhaltungsaufwand bei vermieteten Baudenkmalen kann nach § 11b EStG gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden, wenn er nicht durch Zuschüsse gedeckt ist und mit der Denkmalbehörde abgestimmt wurde.
  • Quellenstand laut Gesetzestext: Stand 2004-01-01; Abruf 2026-06-21. Dieser Inhalt ist allgemeine Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.

Mythos hohe Sofortabschreibung: was Paragraf 7i wirklich erlaubt

Der verbreitete Mythos der „hohen Sofortabschreibung“ bei Denkmal-AfA hält der Norm nicht stand. § 7i EStG sieht für vermietete Baudenkmale keine einmalige Großabschreibung im Jahr der Herstellung vor. Stattdessen gilt eine feste Zwölfjahres-Staffel für die begünstigten Herstellungs- bzw. Sanierungskosten:

  • Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren: jeweils bis zu 9 Prozent (§ 7i Abs. 1 Satz 1 EStG).
  • In den darauffolgenden vier Jahren: jeweils bis zu 7 Prozent (§ 7i Abs. 1 Satz 1 EStG).
  • Insgesamt damit bis zu 100 Prozent über zwölf Jahre.

Entscheidend ist die Formulierung „bis zu“. Sie begrenzt den absetzbaren Anteil auf den bescheinigten, förderfähigen Aufwand und die genannten Jahressätze. Eine vollständige sofortige steuerliche Entlastung der förderfähigen Kosten in einem einzigen Jahr erlaubt § 7i EStG nicht. Kapitalanleger sollten den Zwölfjahresverlauf deshalb in ihre Liquiditäts- und Steuerplanung einbeziehen.

Zur Orientierung die kanonische Staffel für vermietete Baudenkmale:

AfA-Staffel § 7i EStG (vermietetes Baudenkmal, Kapitalanleger)

Quelle: § 7i EStG Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen | https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7i.html | Stand 2004-01-01

Jahr AfA-Satz p.a. kumuliert
1 9 % 9 %
2 9 % 18 %
3 9 % 27 %
4 9 % 36 %
5 9 % 45 %
6 9 % 54 %
7 9 % 63 %
8 9 % 72 %
9 7 % 79 %
10 7 % 86 %
11 7 % 93 %
12 7 % 100 %

Für Kapitalanleger ist diese Verteilung zentral: Sie ermöglicht eine planbare, über zwölf Jahre gestaffelte Steuerentlastung auf den denkmalpflegerisch begünstigten Aufwand. Eine „Sofortabschreibung“ im Sinne einer einmaligen Vollentlastung ist ein Denkmal-AfA Mythos, kein Recht nach § 7i EStG. Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7i.html

Mythos Foerderung ohne Nachweis: die Bescheinigungspflicht

Ein weiterer Irrtum: Die Förderung greife automatisch, wenn das Objekt ein Baudenkmal sei. Tatsächlich ist die behördliche Bescheinigung zwingende Anspruchsvoraussetzung.

  • § 7i Abs. 2 EStG verlangt eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Denkmalbehörde. Die erhöhten Absetzungen kommen nur in Betracht, wenn diese Bescheinigung nicht offensichtlich rechtswidrig ist. Ohne Bescheinigung fehlt die Grundlage für die Förderung.
  • § 7h Abs. 2 EStG ordnet für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde an. Die Bescheinigung erfasst Voraussetzungen und Höhe der begünstigten Modernisierungs- und Instandsetzungsaufwendungen.
  • § 10f EStG (Eigennutzung) knüpft an die Begünstigungstatbestände der §§ 7i/7h an und setzt ebenfalls die behördliche Bescheinigung voraus (vgl. erforderlicher Hinweis und Systematik).

Diese Bescheinigungen stellen sicher, dass nur denkmalpflegerisch relevante, begünstigte Aufwendungen in der nachgewiesenen Höhe steuerlich privilegiert werden. Sie sind kein „Formalia“, sondern die Eingangstür zur Förderung. Für Kapitalanleger heißt das: Zeitlich rechtzeitige Einbindung der Denkmal- bzw. Gemeindebehörde und saubere Dokumentation der begünstigten Maßnahmen sind unverzichtbar. Ohne Bescheinigung ist die Denkmal-AfA ausgeschlossen.

Maßgeblich ist der aktuelle Gesetzeswortlaut sowie die Beurteilung des Einzelfalls durch das zuständige Finanzamt. Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7i.html

Fakten zu Eigennutzung und Vermietung (Paragraf 10f vs 7i/7h)

Kapitalanleger müssen zwischen Vermietung und Eigennutzung unterscheiden, weil die Förderlogik unterschiedlich ist.

  • Vermietung eines Baudenkmals (§ 7i EStG): Erhöhte Absetzungen auf begünstigte Herstellungs-/Sanierungskosten mit 9 Prozent p.a. in den Jahren 1 bis 8 und 7 Prozent p.a. in den Jahren 9 bis 12; insgesamt bis zu 100 Prozent über zwölf Jahre (§ 7i Abs. 1).
  • Vermietung in Sanierungsgebiet/städtebaulichem Entwicklungsbereich (§ 7h EStG): Identische Staffelung wie § 7i EStG (8 × 9 Prozent; 4 × 7 Prozent; zusammen bis zu 100 Prozent über zwölf Jahre), aber Bescheinigung durch die zuständige Gemeindebehörde (§ 7h Abs. 1 und 2).
  • Eigennutzung (§ 10f EStG): Abzug der begünstigten Aufwendungen „wie Sonderausgaben“ mit jeweils bis zu 9 Prozent im Jahr des Abschlusses und den neun folgenden Jahren; insgesamt bis zu 90 Prozent über zehn Jahre (§ 10f Abs. 1 Satz 1).

Die Unterschiede sind materiell und formal relevant: Bei Vermietung sind es erhöhte Absetzungen (AfA-ähnliche Systematik über 12 Jahre bis zu 100 Prozent); bei Eigennutzung handelt es sich nicht um AfA, sondern um einen Sonderausgabenabzug über 10 Jahre bis zu 90 Prozent. In allen Fällen gilt der Grundsatz der Bescheinigungspflicht durch die jeweils zuständige Behörde.

Zum schnellen Überblick die kanonische Vergleichstabelle:

Vergleich der Denkmal-/Sanierungs-AfA nach Nutzungsart

Quelle: §§ 7h, 7i, 10f, 10g EStG (gesetze-im-internet.de) | https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7i.html | Stand 2004-01-01

Norm Nutzung Satz Jahre 1-8 Satz Jahre 9-12 / 9-10 Gesamt Bescheinigung von
§ 7i EStG Vermietung (Baudenkmal) 9 % (8 Jahre) 7 % (4 Jahre) 100 % / 12 Jahre Landesrechtl. Denkmalbehörde
§ 7h EStG Vermietung (Sanierungsgebiet) 9 % (8 Jahre) 7 % (4 Jahre) 100 % / 12 Jahre Zuständige Gemeindebehörde
§ 10f EStG Eigene Wohnzwecke 9 % (8 Jahre) 9 % (Jahre 9-10) 90 % / 10 Jahre wie § 7i EStG
§ 10g EStG Weder Einkünfte noch Wohnzwecke 9 % (8 Jahre) 9 % (Jahre 9-10) 90 % / 10 Jahre Zuständige Stelle

Für Kapitalanleger ist regelmäßig § 7i EStG (Baudenkmal) oder § 7h EStG (Sanierungsgebiet) maßgeblich. Die Wahl richtet sich nach der objektiven Einordnung des Gebäudes (Baudenkmal vs. Lage im förmlich festgelegten Gebiet) und der erteilten Bescheinigung. Die Jahressätze sind identisch; die zuständige Bescheinigungsstelle unterscheidet sich (Denkmalbehörde vs. Gemeindebehörde). Der Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG betrifft Eigennutzer und ist für reine Kapitalanlage nur relevant, wenn eine spätere Eigennutzung geplant wäre; hierzu enthält das Faktenpaket keine zusätzlichen Übergangsregelungen oder Fristen.

Quelle: § 7h EStG https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7h.html; § 7i EStG https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7i.html; § 10f EStG https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__10f.html

Erhaltungsaufwand richtig einordnen (Paragraf 11b EStG)

Neben den erhöhten Absetzungen nach §§ 7i/7h ist für vermietete Baudenkmale der Erhaltungsaufwand nach § 11b EStG bedeutsam. Der Gesetzgeber erlaubt hier eine abweichende zeitliche Verteilung:

  • Erhaltungsaufwand, der nicht durch öffentliche Zuschüsse gedeckt ist und mit der Denkmalbehörde abgestimmt wurde, kann gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 11b EStG).
  • Die Bescheinigungs- und Abstimmungspflichten des § 7i Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 gelten entsprechend (§ 11b Abs. 3 EStG). Praktisch bedeutet dies: Auch für die Verteilungsentscheidung ist die denkmalrechtliche Abstimmung und Bescheinigung zentral.

Für die Liquiditätsplanung von Kapitalanlegern eröffnet § 11b EStG einen Gestaltungsspielraum innerhalb fester Grenzen: Die gleichmäßige Verteilung über 2, 3, 4 oder 5 Jahre glättet die steuerlichen Effekte. Eine zulässige Formel lautet: jährlicher Abzug = (förderfähiger, nicht bezuschusster Erhaltungsaufwand) / (gewählte Verteilungsdauer in Jahren). Die Mindestdauer beträgt 2 Jahre, die Höchstdauer 5 Jahre.

Wichtig ist die Abgrenzung: § 11b EStG betrifft Erhaltungsaufwand bei vermieteten Baudenkmalen. Die erhöhten Absetzungen nach §§ 7i/7h beziehen sich auf begünstigte Herstellungs- oder Sanierungsaufwendungen. Das Faktenpaket enthält keine weitergehenden Definitionen zur Abgrenzung einzelner Kostenarten; maßgeblich ist die behördliche Bescheinigung und die Einzelfallprüfung durch das Finanzamt.

Praxisrelevante Punkte für Kapitalanleger:

  • Ohne behördliche Abstimmung und Bescheinigung greift § 11b EStG nicht; die Sonderregelung setzt die denkmalrechtliche Einbindung voraus (§ 11b Abs. 3 i. V. m. § 7i Abs. 2).
  • Zuschüsse mindern den verteilbaren Erhaltungsaufwand; nur der nicht durch öffentliche Zuschüsse gedeckte Anteil ist verteilbar (§ 11b EStG).
  • Die Wahl der Verteilungsdauer sollte zur Progression und zu den erwarteten Überschüssen aus Vermietung passen; das Faktenpaket enthält hierzu keine Zahlen oder Prognosemodelle.

Maßgeblich bleibt der Gesetzeswortlaut; prüfen Sie vor Geltendmachung die aktuelle Rechtslage und holen Sie die erforderlichen Bescheinigungen ein. Quelle: § 11b EStG https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__11b.html

Hinweise für Kapitalanleger und zur Vermeidung weiterer Denkmal-AfA Mythen:

  • Die erhöhten Absetzungen nach §§ 7h, 7i, 10f und 10g EStG setzen jeweils eine Bescheinigung der zuständigen Behörde voraus; ohne Bescheinigung ist die Förderung ausgeschlossen.
  • Maßgeblich ist stets der aktuelle Gesetzeswortlaut auf gesetze-im-internet.de sowie die Beurteilung des konkreten Einzelfalls durch das zuständige Finanzamt.
  • Dieser Inhalt ist allgemeine Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.

Quellen:

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